不动产过户登记法律规定
民法典规定，不动产物权登记后，不动产的所有人可以转让不动产，转让不动产时可以办理过户登记，也就是变更物权。
一、拆迁房买卖中可以过户吗
拆迁房买卖如果是在出让土地上建造的房屋，有拿到房产证是可以买卖的。我国法律规定了，房屋作为不动产，房屋物权的变化需要到房屋登记机构进行登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。
二、借名买房房子是谁的
借名买房其房子归属不一定属于出资人，如果房屋登记在他人名义下，且不动产权证书上面记载的是他人名义，此时房屋依法归他人所有，除非出资人与他人将房屋办理转移登记后，房屋才能归出资人所有。
根据2021年实施的《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
三、购房中必须要办理预告登记吗
购房过程中并不是必须要办理预告登记。当事人可以根据合同约定办理预告登记。根据2021年生效的《民法典》第二百二十一条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第六百零八条出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。
第六百零九条出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
第六百一十一条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。
第六百一十二条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。
第六百一十三条买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。
第六百一十四条买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。
第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
不动产过户登记法律规定
法律分析：民法典规定，不动产物权登记后，不动产的所有人可以转让不动产，转让不动产时可以办理过户登记，也就是变更物权。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第六百零八条 出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。 第六百零九条 出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 第六百一十条 因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 第六百一十一条 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。 第六百一十二条 出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。 第六百一十三条 买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。 第六百一十四条 买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。 第六百一十五条 出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
不动产变更登记的情形有哪些
法律分析：不动产变更登记有以下情形： 1、权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的; 2、不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的; 3、不动产权利期限、来源等状况发生变化的; 4、同一权利人分割或者合并不动产的; 5、抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的; 6、最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的; 7、地役权的利用目的、方法等发生变化的; 8、共有性质发生变更的; 9、法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。 法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》 第二十条 不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。 除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。 不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。
不动产变更登记的情形有哪些
一、不动产变更登记的情形有哪些1、不动产变更登记有以下情形：（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（4）同一权利人分割或者合并不动产的；（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的方法等发生变化的。2、法律依据：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。根据相关法律法规的规定，权利人，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。二、农村宅基地变更登记的情形有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：1、依法转让农村宅基地使用权的；2、因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的；房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。
中华人民共和国物权法释义：第9条
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
●条文主旨
本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。
●立法背景
本法第一章规定了物权公示的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本条的规定，是不动产公示原则的具体体现。
不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义，不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例。一种是登记生效主义，另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即由登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效的立法体例，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区等法律所采纳，如德国民法典规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上更设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区民法规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失即变更者，非经登记，不生效力。瑞士民法典规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国土地管理法、担保法等法律以及人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、移转、消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例为日本法律所采纳，日本民法典规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权．因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，丝不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数人认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例，同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条作出了上述规定，这也有利于保持法律的连续性。
●条文解读
不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记的这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记人登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。
本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力i第二，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是，考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“：t地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求髓记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人，”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定．“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记24为生效要件。
本条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本法规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。同时，在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第 ，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记薄有着更强的公示力，也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无需进行登记来享有所有权。因而，进一步需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。
关于本条第2款，在立法征求意见的过程中，有一种意见认为，这样规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部门登记、管理、开发和利用。应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门在进行对国有自然资源的资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定，如草原法规定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用25权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上效力。
中华人民共和国物权法释义：第九十二条
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
●条文主旨
本条是关于在使用相邻不动产时避免造成损害的规定。
●立法背景
本法第86条第1款规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”第88条规定：“不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。”这三条都是从义务的角度写的，即不动产权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为相邻不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等而使用自己的不动产负容忍义务，即提供必要的便利。但从使用一方来讲，在行使相邻权的同时，也要负尽量避免对被使用的相邻不动产的权利人造成损害的义务；在无法避免造成损害的情况下，要给予赔偿，这也是公平合理原则的体现。
●条文解读
利用相邻土地引水、排水可能无法避免给相邻土地的权利人造成损失，但应选择损害最小的处所或方法进行引水或者排水，仍有损害的情况下，要给予赔偿。
利用相邻土地通行，一般都会对相邻土地的权利人造成损害，特别是在相邻土地上开路的情况下，损害是避免不了的，享有通行权的人必须给予赔偿。《人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》规定：“一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。”
关于必须利用相邻不动产铺设管线的，应选择对相邻不动产损害最小之处所或方法进行，并按照损害的大小，给予补偿。
关于在自己的土地上进行建筑活动，而有必要临时使用相邻土地、建筑物，如有损害，应当对相邻土地、建筑物的权利人给予补偿。
●相关规定
《民法通则》第83条，《水法》第76条。